Zapewnienie dostępu do drogi publicznej dla planowanej inwestycji

Ewa Wiśniewska
Bartosz Dębski
Dorota Furmańska-Radomska
9.7.24
19.12.21
min read
Zapewnienie dostępu do drogi publicznej dla planowanej inwestycji

Największe polskie miasta gwałtownie się rozbudowują. W wielu dzielnicach zaczyna brakować gruntów pod zabudowę. Deweloperzy, a także osoby prywatne, coraz częściej są zmuszeni realizować inwestycje na trudnych działkach, które do tej pory z różnych powodów nie były zabudowane. W takiej sytuacji, jednym z zagadnień, na które inwestorzy powinni zwracać szczególną uwagę, jest zapewnienie nabywanym przez nich nieruchomościom właściwego dostępu do drogi publicznej.

Zgodnie z prawem, inwestycja może być realizowana tylko, jeżeli teren inwestycyjny ma dostęp do drogi publicznej. Sytuacja jest prosta, gdy nieruchomość, którą możemy dysponować na cele budowlane, ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to znaczy bezpośrednio przylega do takiej drogi i jest z nią połączona przez istniejący zjazd. Takich terenów jest jednak w obrębie naszych miast coraz mniej.

Teren może zostać zabudowany również wtedy, gdy nie posiada bezpośredniego, ale ma pośredni dostęp do drogi publicznej przez służebność drogową, ustanowioną na innych nieruchomościach, pozwalającą na dostęp drogi publicznej, albo drogę wewnętrzną.

Pozornie sprawa wydaje się prosta. Diabeł tkwi jednak w szczegółach.

Przede wszystkim, nie każda droga jest drogą publiczną. Drogą publiczną jest droga, w stosunku do której została podjęta uchwała właściwego organu o zaliczeniu jej do określonej kategorii drogi –gminnej, powiatowej, wojewódzkiej lub krajowej. Zdarza się, że nawet ulice z nadaną nazwą nie mają formalnie statusu drogi publicznej.

Ponadto, z uwagi na uwarunkowania techniczne lub względy bezpieczeństwa, nieruchomość bezpośrednio przylegająca do drogi publicznej nie zawsze może mieć zapewniony zjazd z tej drogi.

Ustanowienie służebności drogowej o właściwych cechach też może się okazać procesem żmudnym i kosztownym, w szczególności jeżeli właściciele sąsiednich terenów odmawiają inwestorowi ustanowienia służebności lub domagają się za nie nadmiernie wygórowanego wynagrodzenia. Nierzadko w celu ustanowienia służebności drogowej będzie konieczne przeprowadzenie sprawy sądowej.

W praktyce najwięcej pułapek dla inwestorów stwarza połączenie terenu inwestycji z drogą publiczną poprzez drogę wewnętrzną, czyli drogę, która nie została zaliczona do kategorii dróg publicznych. Przede wszystkim wynika to z niejasnego statusu prawnego i faktycznego dróg wewnętrznych. Ulice osiedlowe lub mniejsze uliczki dojazdowe, z nadanymi nazwami, po których normalnie odbywa się ruch, które pozornie są drogami ogólnodostępnymi, to często właśnie drogi wewnętrzne, które nie zawsze są ogólnodostępne z formalnoprawnego punktu widzenia.

Właścicielem takiej drogi może być zarówno podmiot publiczny, jak i prywatny. Z uwagi na fakt, że droga wewnętrzna nie jest drogą publiczną, należy się liczyć z tym, że właściciel może ustanowić pewne ograniczenia w korzystaniu z tej drogi.

Teoretycznie sytuacja jest bardziej komfortowa dla inwestora, gdy właścicielem drogi jest podmiot publiczny. W tym przypadku, konstytucyjna zasada równości powinna przesądzać o tym, że jeżeli droga wewnętrzna jest dostępna przynajmniej dla niektórych podmiotów, to nie można bezpodstawnie ograniczyć do niej dostępu innym podmiotom. W takiej sytuacji zatem, do uzyskania zgody na realizację inwestycji, nie powinna być wymagana odrębna zgoda właściciela na korzystanie z drogi wewnętrznej, zaś wystarczające jest sąsiadowanie działki z taką drogą. W praktyce, nawet w sytuacji, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi wewnętrznej będącej własnością podmiotu publicznego, inwestor może napotkać na różnego rodzaju ograniczenia, które mogą uniemożliwić realizację inwestycji. Często okazuje się, że skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną jest niemożliwe ze względu na faktyczny stan drogi wewnętrznej, w szczególności jej szerokość lub stan techniczny.

Jeżeli natomiast właścicielem drogi wewnętrznej jest podmiot prywatny, do rozpoczęcia realizacji inwestycji konieczne jest zwykle formalnoprawne uregulowanie dostępu do niej, na przykład nabycie udziału w prawie własności tej drogi.

Wyżej opisane zagadnienia to oczywiście tylko wierzchołek góry lodowej problemów związanych z prawidłowym skomunikowaniem terenów inwestycyjnych, z którymi coraz częściej muszą mierzyć się inwestorzy. Pokazują one jednak, że zagadnienie to nie jest tak proste, jak się wydaje na pierwszy rzut oka i wymaga wnikliwej oceny. W związku z faktem, że coraz częściej zakup nieruchomości wewnątrz miast łączy się z koniecznością właściwego uregulowania dostępu do drogi publicznej, zachęcamy zarówno deweloperów, jak i prywatnych inwestorów, do szczegółowej  analizy tego zagadnienia pod kątem planowanej inwestycji, najlepiej jeszcze przed nabyciem nieruchomości.